El término "hipoteca" se introdujo en Grecia tres siglos antes de Cristo. Significaba que el deudor era responsable ante el acreedor con su propia tierra. En el derecho interno, tal concepto apareció a principios de los años 90 del siglo pasado. En la Rusia moderna, las relaciones que surgen en relación con la hipoteca están reguladas por la ley "Sobre hipotecas (prendas de propiedad inmobiliaria)", modificada el 25 de noviembre de 2017.
Hipoteca en palabras simples
Otro nombre para las hipotecas es garantía inmobiliaria. Este es el nombre de la forma en que se aseguran las obligaciones, cuando el deudor otorga al acreedor una ventaja para satisfacer sus reclamaciones a partir del valor de la prenda, que se convierte en el inmueble. En el sistema de estas relaciones, el deudor actúa como prendente y el acreedor como acreedor prendario.
En el caso más general, una hipoteca puede servir como garantía para varios tipos de obligaciones monetarias. Al mismo tiempo, se supone que las obligaciones pueden ya existir en el momento de la celebración del contrato de hipoteca y pueden surgir en el futuro. Actualmente, la hipoteca se ha desarrollado en el campo de la concesión de préstamos y créditos a la ciudadanía.
Una hipoteca puede surgir tanto en virtud de la ley como en virtud de un contrato de hipoteca. En virtud de la ley, una prenda surge cuando se realiza una transacción de compraventa de bienes inmuebles sin que el comprador pague por completo. En este caso, el vendedor actúa como acreedor hipotecario y el comprador actúa como deudor hipotecario. Una hipoteca en virtud de un contrato implica una transacción por escrito entre dos o incluso más partes. En virtud de dicho acuerdo, el propietario o la persona que lleva a cabo legalmente la gestión económica del objeto se convierte en pignorante.
Disposiciones básicas de la ley de hipotecas de bienes inmuebles
La Ley de Hipotecas establece que las partes que entablan una relación jurídica celebran un acuerdo adecuado entre sí. Según los términos de este documento, una de las partes (el obligante de la obligación) tiene derecho a satisfacer sus reclamaciones pecuniarias. Su fuente es el costo del objeto que es objeto de la prenda. El contrato se firma en relación con la propiedad que posee y utiliza el deudor.
El contrato anterior da lugar a una relación jurídica sobre una hipoteca, a la que se aplican los principios de garantía. Dado que la ley permite la rotación de empresas, apartamentos, estructuras, parcelas de tierra, es posible una promesa en relación con estos objetos.
Es posible establecer una hipoteca para asegurar el cumplimiento de los términos del contrato de préstamo o contrato de préstamo. La obligación puede proceder de los hechos de compraventa, contrato, arrendamiento o daño.
La ley de hipotecas (prenda) introduce la necesidad de contabilizar tanto al deudor como al acreedor, si son personas jurídicas.
El objeto del contrato debe asegurar el pago de la deuda principal, ya sea en su totalidad o en la parte que determine el acuerdo de las partes. Al concluir un trato, las partes del acuerdo pueden establecer una condición sobre el pago de intereses. La ley establece la posibilidad de pago de reclamaciones en forma de suma global; no puede exceder las obligaciones estipuladas en el contrato.
La ley prevé otros pagos, que incluyen:
- indemnización por daños;
- multa;
- una multa en caso de violación de los términos del contrato;
- reembolso de costos legales;
- compensación de costos para la implementación del objeto.
Sucede que el acreedor, que desea preservar la integridad de la propiedad, se ve obligado a gastar dinero en su mantenimiento y protección completos. En este caso, tiene derecho al reembolso de los gastos debidos al inmueble hipotecado.
Las categorías de objetos que pueden ser objeto de un contrato están determinadas por la ley de hipotecas. De acuerdo con la ley civil, la propiedad que se registra de acuerdo con el procedimiento establecido puede ser pignorada bajo un contrato de hipoteca.
Objeto del contrato de hipoteca
El objeto de un contrato de hipoteca puede ser:
- parcelas de tierra;
- edificios, estructuras, empresas, otros objetos de capital de construcción;
- edificios residenciales, departamentos, así como sus partes, que son cuartos aislados;
- garajes, casas de veraneo, casas de jardín, otros edificios de consumo;
- aviones, barcos y objetos espaciales.
En algunos casos, la ley de hipotecas permite considerar como objeto del contrato los edificios de viviendas directamente relacionados con la adjudicación del suelo. Si no hay registro de parcelas, cuya propiedad estatal no está dividida, esto no puede ser un obstáculo para la formación de relaciones legales hipotecarias.
Según el Código Civil y la Ley de Hipotecas, la cosa objeto del contrato, así como sus accesorios, son un todo único. Por tanto, los accesorios pasan a formar parte de la prenda general, salvo que se establezca lo contrario por acuerdo de las partes. Una cosa que no se puede dividir sin cambiar su propósito principal no puede ser un sujeto independiente de una transacción.
El requisito para el deudor hipotecario es que el inmueble objeto del contrato debe estar en su titularidad o al menos en la jurisdicción económica. Si el objeto se retira de la circulación o se puede imponer un reclamo sobre él, no se permite la garantía de los reclamos con dicha propiedad. El mismo punto se aplica a las propiedades respecto de las cuales no puede llevarse a cabo la privatización.
Según la ley de hipotecas, el objeto del contrato puede ser el derecho de arrendamiento, si existe el consentimiento del arrendador o de la persona que utiliza el objeto bajo el derecho de gestión económica.
Se puede establecer una hipoteca sobre una propiedad que es de propiedad conjunta en el momento de la celebración del acuerdo si existe el consentimiento de todos los propietarios legales. Dicho consentimiento debe ser por escrito. En el caso de propiedad compartida, la persona tiene derecho a hipotecar el inmueble que le pertenece sin pedir el consentimiento de otros copropietarios.
Contenido del contrato de hipoteca
El acuerdo de compromiso debe indicar:
- el objeto del contrato de hipoteca;
- evaluación de tal tema;
- la esencia del acuerdo;
- el monto del cumplimiento de la obligación y su plazo.
El contrato de hipoteca se concluye de acuerdo con las reglas y principios generales del derecho civil. El documento debe contener información sobre el objeto del contrato, sobre su valoración y otros puntos significativos en el cumplimiento de obligaciones. Las partes pueden incluir condiciones específicas en el documento que prevean la posibilidad de imponer una ejecución hipotecaria sobre la propiedad. Esta información se puede emitir en forma de acuerdo por separado.
El contrato de hipoteca contiene el nombre del objeto y el lugar en el que se encuentra. La descripción proporcionada en el documento debe ser suficiente para identificar el objeto. El derecho, sobre cuya base el objeto pertenece al prestamista, también se detalla en el documento. Si el tema es un contrato de arrendamiento, se requiere indicar su término.
La evaluación del objeto del contrato está determinada por el acuerdo elaborado por sus partes y se da en términos monetarios. La valoración de un objeto de construcción en curso se realiza a su valor de mercado.
Algunas características de la hipoteca
La obligación que garantiza la hipoteca se indica en el contrato junto con la base para su ocurrencia y el plazo para el que se establece. El convenio podrá disponer que el monto de las obligaciones monetarias se establezca posteriormente; en este caso, es necesario prescribir las condiciones para determinar el monto de las obligaciones.
Si, por acuerdo de las partes, las reclamaciones pueden implementarse parcialmente, los términos y la frecuencia de los pagos deben ingresarse en el contrato. Si no se establece un monto específico del monto de los pagos, es necesario prescribir las condiciones para su determinación.
La hipoteca está sujeta al registro estatal obligatorio. Entra en vigor solo desde el momento en que se realiza una entrada en el registro estatal correspondiente. En el extracto del registro, la inscripción en la prenda de bienes raíces se refleja en forma de gravámenes de los derechos del propietario sobre tal o cual propiedad.
Un caso especial de hipoteca inmobiliaria es la hipoteca de un apartamento. Esta forma de compromiso se generalizó después del inicio de los programas gubernamentales destinados a apoyar a los ciudadanos que compran una vivienda. En virtud de un contrato de hipoteca de este tipo, el deudor hipotecario pignora el piso para así garantizar las obligaciones económicas asumidas. El contrato de hipoteca del apartamento está firmado por el prestamista y el propietario del apartamento. La inscripción del contrato se realiza en un plazo que no supera los cinco días hábiles.
Seguro al concluir un contrato hipotecario
El acreedor está vitalmente interesado en el hecho de que la propiedad recibida por él como prenda estaba segura hasta que el deudor cumpliera plenamente con sus obligaciones financieras. Por tanto, la ley prevé un seguro del sujeto de la hipoteca contra posibles riesgos de daño o pérdida. Este seguro es obligatorio. Los bancos suelen crear sus propias compañías de seguros, que aseguran los objetos del contrato hipotecario. Estas estructuras a veces ofrecen tipos adicionales de servicios a los prestatarios, lo que objetivamente conduce a un aumento en los costos generales y aumenta el costo de un servicio de préstamo.
