El término cliente técnico en construcción significa una organización o asociación que proporciona una gama completa de servicios de ingeniería desde el desarrollo e implementación de la documentación del proyecto hasta la puesta en servicio de una instalación completa. En la construcción, el cliente técnico es uno de los eslabones clave de todo el proceso.
Concepto ampliado de cliente técnico
Las funciones de un cliente técnico incluyen:
- elaboración de todo tipo de permisos;
- obtener todas las aprobaciones necesarias;
- examen de las obras de construcción y asesoramiento sobre su organización;
- cumplimiento de todas las condiciones técnicas requeridas para la conexión a redes de servicios públicos;
- control financiero.
Por lo tanto, el cliente técnico juega un papel importante en la gestión del proceso de construcción, interactúa estrechamente con todos los participantes en el proceso de construcción, realiza la supervisión técnica y coordina todas las etapas de la construcción, así como el tiempo y la calidad de los procesos.
La necesidad de un cliente técnico como organización separada surgió en los años 80 del siglo pasado. Al mismo tiempo, Gosstroy aprobó un servicio separado diseñado para preparar la construcción de la instalación y realizar la supervisión técnica de la construcción en sí. La idea dio sus frutos y la calidad de la construcción aumentó significativamente. Pero después del colapso de la URSS, este servicio ya no pudo cumplir sus funciones en las condiciones de los tiempos modernos.
En las condiciones modernas, las funciones de un cliente técnico son tan diversas que se requieren amplios conocimientos y una experiencia impresionante para su implementación efectiva. Un cliente técnico no es una especialidad, por lo que dichos especialistas no están capacitados en las universidades. Para convertirse en ellos, necesita muchos años de conocimientos prácticos y experiencia en construcción. Al estar involucrado en el proceso de construcción, el cliente técnico elabora un contrato para la implementación de la gama de servicios requeridos, lo que también le plantea la necesidad de comprender el lado legal del tema (documentación administrativa, práctica judicial, etc.).
Marco legal y regulatorio
El marco legal para la actividad de un cliente técnico apareció en 2011, cuando se adoptaron las enmiendas correspondientes al Código de Planificación Urbana de la Federación de Rusia. Desde entonces, el término cliente técnico ha pasado a significar oficialmente una persona física o jurídica autorizada por el desarrollador y que actúa en su nombre y en sus intereses de forma profesional.
De acuerdo con la cláusula 22 del Código de Planificación Urbana de la Federación de Rusia, las funciones de un cliente técnico incluyen:
- celebración de contratos para estudios de ingeniería, desarrollo de documentación de proyectos, construcción, reconstrucción y revisión de edificios y estructuras;
- preparación de edificios para reconstrucción y revisión;
- proporcionar a los contratistas que realicen la construcción, reparación y reconstrucción de la documentación y base material necesaria para el adecuado desempeño de sus actividades;
- aprobación de la documentación del proyecto;
- preparación y ejecución de los documentos necesarios para la puesta en funcionamiento de la instalación;
- otras funciones proporcionadas por el Código.
Es importante tener en cuenta que el desarrollador tiene el derecho absoluto de implementar todas las funciones enumeradas del cliente técnico de forma independiente.
El papel del cliente técnico en la construcción de la instalación
Muchos expertos comparan el papel de un cliente técnico en la construcción moderna con la dirección de una orquesta. De hecho, sus funciones incluyen no solo la preparación de toda la documentación del anteproyecto y del proyecto, sino también la gestión completa de la construcción de la instalación en todas las etapas: formación, organización del sitio de construcción, construcción de la instalación y la etapa de su puesta en servicio.. Organiza directamente la interacción entre todos los participantes en el proceso de construcción: clientes e inversores, contratistas, diseñadores, autoridades de aprobación y concesión de licencias. Cabe señalar el hecho de que cada una de las entidades listadas tiene sus propios intereses en el caso y la tarea del cliente técnico es entregar el objeto de manera oportuna, teniendo en cuenta los intereses de los participantes en el proceso, teniendo en cuenta en cuenta el calendario y el plan de construcción planificado previamente, teniendo en cuenta todas las normas y reglamentos de construcción modernos.
Un ejemplo práctico del trabajo de un cliente técnico
El trabajo en la construcción de un objeto comienza con la intención del cliente (inversor) de invertir en la construcción de este objeto en un terreno determinado. En esta etapa ya comienza la actividad del cliente técnico. Sobre la base del plan de urbanismo, debe preparar y firmar todos los trabajos de documentación previos al proyecto necesarios:
- concluir un contrato de arrendamiento para un terreno;
- concluir un acuerdo para el uso gratuito urgente de este sitio durante el período de diseño, preparación para la construcción, período de construcción de la instalación;
- preparar y firmar documentación sobre la transferencia de terreno a la categoría deseada.
Por lo tanto, el cliente técnico asume un flujo impresionante de papeleo en la preparación del anteproyecto y la preparación de muchos permisos y aprobaciones.
Después de la etapa de acordar el concepto arquitectónico del objeto futuro, comienza el proceso de obtención de las condiciones de una orientación técnica, necesarias para conectar el objeto a la infraestructura de ingeniería existente. Todas las condiciones técnicas emitidas deben registrarse y confirmarse oportunamente en numerosas organizaciones estatales relacionadas con la operación de edificios y estructuras. Y hay muchas condiciones técnicas de este tipo y están asociadas con la organización del suministro de agua, suministro de calor, alcantarillado, electrificación, instalación de teléfonos, equipos de radio, gasificación y alumbrado público.
Para preparar un proyecto para un concurso para la selección de una organización de diseño, también es necesario preparar un plan previamente acordado de la parcela de tierra seleccionada, una base geológica de archivo, un concepto arquitectónico y otros documentos.
Después de elegir un diseñador, el cliente técnico se encarga de la preparación y firma de un acuerdo con él sobre el desarrollo de la documentación de diseño y presupuesto dentro de un período de tiempo determinado. El cliente técnico también deberá coordinar la documentación recibida con varios departamentos y realizar varios exámenes.
En la etapa final de preparación del diseño, toda la documentación de diseño y estimación, todos los permisos y aprobaciones se transfieren al inversor para seleccionar contratistas, proveedores de materiales de construcción y el equipo necesario. Un cliente técnico también es necesario en esta etapa: es él quien participa activamente en el proceso de selección de las organizaciones necesarias, monitorea todas las etapas y términos de la competencia o licitación para la elección de estas asociaciones.
Después de seleccionar a los contratistas y proveedores, el cliente técnico emite un permiso de construcción para todo el "equipo". Para ello, primero lleva a cabo todos los trabajos de documentación sobre la adjudicación de la parcela seleccionada para las obras de construcción. Durante la duración de todos los trabajos de construcción, redacta un permiso para el uso de servicios públicos de las autoridades federales o municipales. Especialmente se debe redactar una gran cantidad de papeleo si el sitio de construcción está ubicado al lado de una carretera o ferrocarril, comunicaciones subterráneas y estructuras de ingeniería.
Para implementar todas las funciones anteriores, es deseable (pero no necesario) que el cliente técnico tenga una aprobación SRO. Sin embargo, la presencia de dicha admisión permite al cliente controlar la calidad del trabajo en el proyecto, realizar la supervisión y el control técnicos, verificar la calidad de las estructuras y materiales, la capacidad de servicio del equipo utilizado.
Una vez finalizada la construcción, el cliente técnico pone en funcionamiento el objeto y transfiere al inversor (cliente) un paquete completo de documentación para registrar la propiedad, incluidas las obligaciones de garantía y los papeles para la BTI.
Nivel de competencia técnica del cliente
Hoy en día, muchas personas perciben la asociación de un cliente técnico como un auxiliar, necesario solo para la rápida ejecución de todos los procedimientos de licencia y aprobación. Pero este no es el caso. La asociación de un cliente técnico a nivel experto comprende los siguientes problemas:
- organización del sitio de construcción y actividades en él;
- obtener las condiciones técnicas para conectarse a las comunicaciones y redes existentes;
- supervisión técnica de todas las etapas de la construcción;
- supervisión financiera del gasto de fondos;
- puesta en funcionamiento del objeto construido.
Así, el aprovechamiento de las funciones de un cliente técnico en su totalidad permite lograr una alta calidad en la obra de construcción, así como el cumplimiento de todos los plazos de acuerdo con un plan preestablecido.
Un área de actividad separada de un cliente técnico es el control financiero. Incluye las siguientes características:
- acuerdo con el inversionista sobre el costo de todo el trabajo;
- comprobación de facturas y recibos de servicios realizados y trabajo realizado;
- supervisar el gasto de fondos en el marco de la documentación de estimación aprobada;
- un informe sobre la puntualidad de la aplicación de los fondos asignados;
- control sobre el trabajo de contabilidad.
Dado el trabajo multilateral del cliente con varios temas de construcción, autoridades reguladoras y de licencias, en la mayoría de los casos, el cliente técnico no es una persona, sino una organización completa que opera en forma de LLC.
