La venta de bienes inmuebles pignorados se rige por las disposiciones legales estipuladas en la Ley Federal No. 102-FZ "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Inmuebles)". La nueva versión de este acto legislativo prevé una serie de adiciones y cambios que entraron en vigor el 01.01.2019.
Conceptos generales de subasta pública
Para comprender los detalles de la celebración de subastas públicas para la venta de bienes raíces en el marco de las normas legales relativamente nuevas de la legislación rusa, es necesario comprender algunos conceptos.
Lugar de organización de la subasta pública. Está directamente vinculado al objeto inmobiliario a vender.
Plazo de publicación. Dentro de los diez días siguientes a la fecha de la subasta, se publica un aviso, que indica información sobre la celebración de este evento (tema, lugar y fecha de la subasta, el costo de los bienes materiales).
Aviso de subasta pública. En el sitio web oficial de la FSSP, con la notificación simultánea de las divisiones territoriales de este servicio, se publica información sobre la subasta prevista. Sus participantes deben pagar un depósito fijo, que suele ser el 5% del valor inicial de los activos materiales. Además, el depósito se reembolsa en su totalidad si la subasta se declara inválida. Y siempre que el sujeto que ganó la subasta se niegue a pagar los artículos de la subasta, este depósito no le será devuelto.
Contrato. El acuerdo entre el organizador de la subasta y la entidad que ganó la subasta contiene información sobre la transacción, que se ingresa en el USRR.
Participantes. El número de sujetos admitidos a la subasta es limitado. Como regla general, solo las personas que tienen derecho a utilizar estos objetos (familiares, amigos y conocidos del pignorante), así como el acreedor, son admitidos en la subasta.
Registro de la transacción. Una entidad se reconoce como el licitador ganador sobre la base del precio de oferta más alto. Después de la subasta, se concluye un contrato de venta. El pago debe hacerse dentro de los cinco días a la cuenta del organizador del evento. Además, la garantía depositada previamente se incluye íntegramente en el costo de la transacción.
Reconocimiento de la subasta inválido. Una subasta pública se considera cancelada si el número de sus participantes es inferior a dos, así como en ausencia de pago por parte de la entidad ganadora. Una vez que la subasta se reconoce como fallida, el propietario del objeto de la subasta puede convertirse en el acreedor prendario o la subasta puede ser nombrada nuevamente. En este último caso, el momento de su tenencia debe fijarse no antes de un mes después, y el costo inicial de los activos materiales debe reducirse en un 15%.
Además, la subasta pública puede cancelarse si las partes de la relación jurídica en disputa concluyen un acuerdo de paz. Si esto fuera posible después de la publicación de la fecha de la subasta, el deudor está obligado a pagar todos los costos incurridos por el organizador de la subasta.
Retirada de valores materiales. La forma más común de ejecución de una decisión judicial en el marco de los procedimientos de ejecución es la incautación de bienes. Al mismo tiempo, cinco días después de la imposición de la incautación, se lleva a cabo una incautación directa de bienes materiales (parcial o total), que es ejecutada por un empleado de la FSSP.
Implementación de objetos. La especificidad de la venta de bienes incautados es similar a las reglas previstas para la prenda. Sin embargo, este procedimiento es manejado exclusivamente por una agencia gubernamental autorizada.
Reconocimiento del sujeto como insolvente. En caso de quiebra de personas jurídicas y personas naturales, las subastas de compraventa de bienes pignorados se llevan a cabo en la etapa de gestión externa y procedimiento concursal.
Innovaciones regulatorias. Actualmente, el adquirente de la propiedad se determina únicamente por el precio en una subasta y está completamente exento de las restricciones de los acreedores. Anteriormente, este aspecto (condiciones para el uso de la propiedad por parte del nuevo propietario) estaba regulado por la Ley Federal No. 127, que se enfocaba en los derechos de los acreedores.
Tipos de oficios. En este contexto, hay eventos abiertos y cerrados. En el primer caso, la licitación pública implica la participación de cualquier entidad. En la última versión, el evento para la realización de valores materiales se centra exclusivamente en los participantes invitados. Esto también se aplica al método de envío de cotizaciones. Entonces, el formulario abierto (oralmente) o cerrado (sobre sellado) determina el estado del evento. Las subastas también se pueden realizar de forma mixta, cuando, por ejemplo, un evento que está cerrado en términos de sus participantes implica una forma abierta de ofertas de precios.
Aviso de subasta pública
El texto del aviso es la base básica para la realización de subastas públicas. Por lo tanto, este documento debe redactarse estrictamente de acuerdo con los requisitos temáticos. A menudo, el aviso de una subasta se equipara con una oferta pública. Es importante entender que la distorsión de la información en el texto del aviso, que influyó en el resultado de la subasta, puede conllevar la cancelación de sus resultados o su invalidación.
El aviso debe reflejar la siguiente información:
- los términos de la transacción (el objeto de la subasta, su valor y gravamen);
- información sobre el titular o propietario de los derechos de autor;
- datos sobre el procedimiento de celebración de la subasta (lugar, hora y forma de celebración, quién es el organizador, procedimiento de registro de participación y determinación del ganador).
Se pueden citar los siguientes matices como precedentes típicos de la práctica judicial temática en nuestro país:
- criterios implícitos para evaluar las solicitudes;
- el precio del depósito es excesivamente alto;
- distorsión de los parámetros del objeto, que influyó en la idea del mismo;
- descripción incompleta de los gravámenes del objeto;
- información incompleta sobre las características del objeto;
- Violación de la oportunidad necesaria para familiarizarse con los documentos de los que surgió el derecho ejercido.
La publicación del anuncio de la subasta se realiza de acuerdo con el mínimo requerido, que incluye el sitio web del departamento del servicio de alguacil, el sitio web federal de la FSSP y los medios de comunicación oficiales de las autoridades locales. Actualmente, la práctica de arbitraje de estas publicaciones ha desarrollado los criterios necesarios para su valoración, que tienen en cuenta la presencia obligatoria de un texto impreso (excluyendo el uso únicamente de radiodifusión y televisión), público objetivo, características regionales y plena disponibilidad de la información..
Orden de conducta
Las reglas generales para la realización de operaciones públicas implican las siguientes características.
Estas subastas se llevan a cabo en forma de subasta en la que la propiedad del deudor se vende al precio más alto.
El aviso de la subasta debe publicarse a más tardar 30 días antes de la subasta. Debe contener información completa sobre el tema, lugar, hora, trámite (registro de participación) y la forma de la subasta, así como el precio inicial y determinación del ganador.
Para participar en la subasta pública, los solicitantes deben pagar un depósito correspondiente. Su tamaño y procedimiento de ingreso se indican en el aviso. El depósito se devuelve en caso de cancelación de la subasta, así como si el sujeto participa en ella, cuando no se convirtió en ganador. La persona que ganó la subasta realiza el pago de acuerdo con el contrato de compraventa, teniendo en cuenta el depósito.
El organizador tiene derecho a cancelarlos a más tardar tres días antes de la celebración de la subasta pública.
El concepto de “personas que participaron en la subasta, pero no la ganaron” excluye a los participantes que no se presentaron al evento y aquellas personas que no hicieron ningún descuento en el precio original de la propiedad.
El día de la subasta, se firma el protocolo correspondiente entre el ganador y el organizador, que tiene la fuerza legal de un acuerdo.
La licitación se llevará a cabo solo si al menos dos entidades participan en ellas. Y el ganador es el participante con la oferta más alta.
Si el participante que ganó la subasta se niega a firmar el protocolo, pierde el depósito. Y el organizador, que evitó firmar el protocolo, devuelve al ganador el depósito en doble importe y le reembolsa todos los gastos de participación en la subasta, que superan el importe del depósito.
Reconocimiento de la subasta inválido
La subasta se declara inválida en los siguientes casos:
- menos de dos participantes solicitaron participar en la subasta;
- la asistencia a la subasta fue de menos de dos participantes;
- nadie ha hecho concesiones al precio original de los activos materiales;
- el ganador de la subasta no ha pagado el costo total del artículo de la subasta a la cuenta del organizador dentro de los cinco días.
Dado que el propósito de la subasta en este caso no se ha logrado, se designa una licitación repetida. Una nueva fecha para la celebración de subastas públicas se establece después de que la subasta sea declarada inválida dentro de un período de 10 a 30 días.
En todos los casos, excluyendo el hecho de que el ganador de la subasta no pague el valor total de la propiedad, la subasta secundaria se realiza con una disminución del costo original en un 15%. Todas las demás reglas para realizar transacciones secundarias están de acuerdo con el procedimiento para realizar la subasta primaria. Es importante entender que a juicio de una persona interesada, el tribunal puede reconocer la subasta como inválida si se violó el procedimiento para su conducta.
La normativa que regula el procedimiento para la realización de subastas públicas de diversos inmuebles es la siguiente:
- hipoteca de bienes inmuebles - Art. 56-58 FZ "Sobre hipotecas (prendas sobre bienes inmuebles)";
- prenda de otros bienes - Art. 350 del Código Civil de la Federación de Rusia;
- venta de valores - Art. 89 (parte 4) de la Ley federal "sobre procedimientos de ejecución".
