Los analistas utilizan la tasa de capitalización para determinar la viabilidad de invertir en una inversión potencial. Con la ayuda de este indicador, se lleva a cabo una característica comparativa con los indicadores de mercado promedio de objetos similares. A pesar de la simplicidad de la fórmula de cálculo, la tasa de capitalización requiere la recolección de varios valores intermedios que afectan los principales parámetros.
Instrucciones
Paso 1
Determine el nivel de espacio vacante (carga insuficiente) y el factor de utilización del objeto potencial. En total, estos valores son 100%, por lo tanto, habiendo determinado uno, puede calcular inmediatamente el segundo. La subcarga se define como el porcentaje del área de locales no arrendados del área total de bienes raíces. Para determinar estos coeficientes, es necesario analizar los datos estadísticos del mercado para objetos similares.
Paso 2
Descubra cuánto cuesta mantener y administrar el edificio. Es necesario dividir todos los gastos del propietario en independientes y dependientes del volumen. Los primeros incluyen seguros, impuesto predial, seguridad y los segundos, costos de servicio.
Paso 3
Calcule la cantidad de ingresos operativos netos para una inversión potencial. Esto requiere el ingreso bruto potencial, que es igual a los pagos de alquiler anuales, multiplicado por el factor de utilización de la instalación. Luego, reste los costos variables multiplicados por el porcentaje de utilización y los costos fijos de mantenimiento del edificio de esta cifra.
Paso 4
Descubra el valor de mercado de la propiedad. Si el propietario planea construir un edificio, entonces este valor es igual a los costos de construcción. En caso contrario, se toma el precio actual para la adquisición del objeto, que se determina mediante una evaluación de mercado.
Paso 5
Encuentre su tasa de capitalización. Es igual a la relación entre el monto de los ingresos operativos netos y el valor de mercado de la propiedad. El valor resultante muestra qué cantidad se reembolsará anualmente del valor de la inversión inicial. Cuanto mayor sea esta cantidad, más rentable será la inversión en un objeto potencial. Se considera óptimo cuando este indicador es del 15-20%.
