Comprar un apartamento es siempre un momento muy responsable y emocionante, y si también se toma una hipoteca para estos fines, el sentido de responsabilidad se duplica. Al comprar un inmueble que ha sido heredado por el vendedor, debe tener mucho cuidado, ya que es esta categoría de apartamentos la que se convierte en motivo de litigio y, con mayor frecuencia, no a favor del comprador.
Las ofertas de esta naturaleza, en comparación con el resto del segmento de mercado, resultan bastante atractivas, ya que se venden a un precio un 20 o incluso un 30% menor. Además, la ubicación y las condiciones también son buenas, por lo que mucha gente quiere comprar un espacio habitable así. Sin embargo, ¡no todo es tan optimista como parece a primera vista!
Legalidad de la herencia
Entonces, si se compró el apartamento y, de repente, después de un cierto período de tiempo, apareció un heredero que reclamaba los mismos metros cuadrados, entonces debe comenzar a lidiar con el problema con la cabeza "fría" y el conocimiento de la ley.
Los herederos del apartamento se pueden anunciar tanto en los primeros años como después de los 15-20 años, lo cual es bastante natural, ya que hay dos tipos de herederos. El primero es legal. Según el Capítulo 63 del Código Civil de la Federación de Rusia, hay una secuencia de parientes que heredan propiedades. El segundo tipo es por voluntad. La propiedad es dividida por el heredero a su solicitud, cap. 62 del Código Civil de la Federación de Rusia.
También hay una categoría separada que representa un círculo afín de herederos que no pueden ser privados de su herencia (artículos 1148, 1149 del Código Civil de Rusia).
Incluso la información en el artículo 1154 del Código Civil de Rusia, que dice que el documento declarativo sobre la herencia de la propiedad, cuya presentación demora seis meses a partir de la fecha de la muerte del heredero, no garantiza que el apartamento permanecerá. con el comprador. De hecho, en el art. 1155 en el párrafo 1 del Código Civil de la Federación de Rusia se prescribe que se restablezca el derecho de herencia si el heredero no tenía conocimiento de la apertura de la herencia. En este caso, el tribunal cancela la transacción de compra y venta, después de lo cual el vendedor debe devolver el valor monetario del apartamento al comprador, pero aquí surgen muchas dificultades en la forma de indexar la cantidad, teniendo en cuenta la inflación, los fondos gastados por el vendedor, falta de financiación, etc.
En esta situación, hay varias opciones de resolución:
- un acuerdo con el heredero anunciado de que se le pagará una determinada cantidad de dinero, tras lo cual renunciará a las reclamaciones por metros cuadrados;
- emitir una solicitud para un espacio habitable en virtud de un contrato social. contratación;
- si el comprador tiene hijos menores, puede comunicarse con las autoridades de tutela.
Características del testamento
El documento testamentario prescribe un conjunto de reglas según las cuales debe dividirse la propiedad del difunto. Sin embargo, la ley no siempre sigue estas pautas.
- Hay herederos en forma de dependientes, hijos menores, cónyuges y padres que tienen derecho a ½ parte por herencia legal (cláusula 1 del artículo 1149 del Código Civil de la Federación de Rusia).
- Entre los herederos, a menudo hay quienes desean probar la falsedad del documento testamentario, ya que el testador estaba enfermo cuando se firmó.
- También puede suceder que el dueño anterior haya hecho otro testamento posterior, que anule el anterior.
- Sucede que al redactar el documento testamentario, el testador indicó que la esposa y la madre también deben vivir en el apartamento hereditario, por ejemplo, del hijo, hasta el final de sus vidas. En este caso, será imposible desalojarlos.
Si en las tres primeras opciones el demandante prueba que el documento testamentario es falso o irrelevante, entonces se declara inválido, por lo tanto, el comprador recupera su dinero y el vendedor se queda con el apartamento.
También es importante entender que todas las reclamaciones se dirigen al dueño de la propiedad y no al vendedor. Para proteger de alguna manera al comprador de los problemas durante la compra, las agencias inmobiliarias toman del vendedor una obligación, certificada por un notario, que no conoce sobre ningún heredero. Es decir, si aparece otro heredero, todos los problemas económicos se resolverán entre él y los nuevos familiares sin la participación del comprador.
Métodos de protección
Un nuevo comprador puede protegerse de caer en una situación tan desagradable reduciendo el círculo de herederos potenciales de las siguientes maneras:
- recibir extractos del Registro Unificado de Personas Jurídicas del Estado que contengan información sobre todas las transacciones realizadas con esta propiedad, gravámenes;
- familiarizarse con el extracto del libro de la casa para la presencia de socios civiles y otros familiares registrados anteriormente en el apartamento;
- conocer la presencia de los herederos del fallecido, reclamando una participación obligatoria (en forma de personas con discapacidad, hijos menores, padres, etc.);
- abordar con cuidado la firma de la escritura de compraventa por poder del heredero;
- Verifique el certificado de defunción del dueño de la propiedad.
Por supuesto, para cumplir con todas las recomendaciones, tendrá que dedicar mucho esfuerzo, tiempo y nervios, pero de esta manera puede protegerse de alguna manera de encontrarse con herederos inesperados.
